Der Familien-Rechtsberater - Nachrichten

Otto Schmidt Verlag

Aktuell im FamRB

Sechs Kardinalfehler bei der Einreichung eines Antrags auf Teilungsversteigerung des Familienheims (Kogel, FamRB 2018, 195)

Im Anschluss an die Entscheidung des OLG Hamburg v. 28.7.2017 – 12 UF 163/16, FamRZ 2017, 1829 m. Anm. Kogel = FamRB 2018, 5 zeigt der Autor auf, welche Überlegungen anzustellen sind, bevor ein Antrag auf Teilungsversteigerung eingereicht werden darf. Neben der Frage, ob die Rechtskraft der Scheidung Voraussetzung ist, muss eine Vielzahl von weiteren Positionen bedacht werden. Ansonsten droht sogar eine Schadensersatzpflicht, weil Rechte des Partners entweder aus der ehelichen Lebensgemeinschaft oder zumindest aus der Bruchteilsgemeinschaft verletzt werden.

I. Einleitung
II. Die einzelnen Tatbestände

1. Eignung des Grundstücks
a) Ausgangslage
b) Fallgestaltungen
aa) Belastetes Grundstück
(1) Variante: Frau Becker betreibt
(2) Variante: Herr Becker betreibt
bb) Lastenfreies Grundstück
2. Forderungs- oder Teilungsversteigerung?
a) Ausgangslage
b) Zurückbehaltungsrechte in der Teilungsversteigerung
c) Die Rechtslage bei der Forderungsversteigerung
d) Abwehrmöglichkeiten
3. Verfügung über das Vermögen im Ganzen, § 1365 BGB
a) Ausgangslage
b) Abwehrmöglichkeiten
c) Alternative Vorgehensweisen
4. Die Spekulationssteuer
5. Verletzung Rechte Dritter
a) Belastungen mit Grundschulden
b) Nießbrauch und Rückforderungsrechte
6. Verbot der Teilungsversteigerung vor Rechtskraft des Scheidungsbeschlusses?
a) Die Entscheidung des OLG Hamburg
b) Alternative Vorgehensweisen
III. Schlussbemerkung

I. Einleitung
Im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung stellt das Einfamilienheim vielfach den wesentlichen Bestandteil des Vermögens dar. Leider ist dies kein Vermögensgegenstand, der realiter auseinandergesetzt werden kann. Im Gegensatz zu Bankguthaben, Aktien etc. muss er vielmehr zunächst „versilbert“ werden. Erst im Anschluss kann dann die Aufteilung erfolgen. Ziel des Teilungsversteigerungsverfahrens einer Immobilie ist es, den nicht teilbaren Gegenstand (Immobilie) in einen teilbaren (Geld) umzuwandeln.  Nachdem dies geschehen ist, müssen die Eigentümer sich über die Verteilung des Erlöses einigen. Geschieht dies nicht, wird der Erlös durch den Rechtspfleger hinterlegt. Die Auseinandersetzung wird dann auf dem Gerichtsweg geklärt. Der Gesetzgeber geht dabei davon aus, dass eine solche Bruchteilsgemeinschaft im Regelfall schnell, unkompliziert und jederzeit aufgelöst werden kann und muss. In Fällen einer Immobilie, die den Eheleuten gemeinsam gehört, kann diese Zielvorstellung allerdings durch die ehelichen Solidaritätspflichten überlagert werden. Hieraus ergeben sich Besonderheiten.

Bevor ein Teilungsversteigerungsverfahren eingeleitet wird, äußert erfahrungsgemäß zumindest ein Partner den Wunsch, die Immobilie freihändig zu veräußern. Sofern er nicht selbst an einem Erwerb interessiert ist, betrifft dies vor allen Dingen denjenigen Eigentümer (zumeist die Ehefrau), der wirtschaftlich schwächer gestellt ist. Er befürchtet, bei einer Teilungsversteigerung diesen Vermögenswert „für einen Appel und ein Ei“ zu verlieren. Schlimmstenfalls argwöhnt er, dass der andere Partner die Immobilie selbst günstig kauft und sie – aus seiner Sicht das Worst-Case-Szenario – zudem in Zukunft mit dem neuen Lebenspartner bewohnen wird. Als erstes stellt sich in derartigen Fällen die Frage: Macht sich ein Partner schadensersatzpflichtig, der einen Teilungsversteigerungsantrag stellt und nicht auf das Angebot des anderen eingeht, die Immobilie bestmöglich freihändig zu veräußern? Vor allen Dingen stellt sich das Problem dann, wenn in Zeiten eines Immobilienbooms – wie zurzeit – der andere Partner solvente und kaufbereite Interessenten präsentiert. Nahezu einhellig wird allerdings in derartigen Fällen eine Schadensersatzpflicht dem Grunde nach abgelehnt.  Das Gesetz hat die Auseinandersetzung der Miteigentumsgemeinschaft in den §§ 749 ff. BGB geregelt. Die Teilungsversteigerung ist der einzige gesetzlich vorgesehene Weg. Ihn zu beschreiten, kann nicht zu einer Schadensersatzpflicht führen. Vor allen Dingen ist hierbei folgender in der Teilungsversteigerung immer wieder auftretende Konflikt zu berücksichtigen: Dem Interesse des einen Partners, bestmöglich das Objekt zu veräußern, steht das – durchaus berechtigte – Interesse des anderen gegenüber, das Objekt selbst zu erwerben und dies dann natürlich zu einem möglichst günstigen Preis. Beide Interessen sind gleichwertig.

Nur in einem Ausnahmefall hat einmal das LG Münster  einen Schadenersatzanspruch bejaht. Die Besonderheit lag aber darin, dass beide Miteigentümer zunächst den freihändigen Verkauf forciert hatten. Der spätere Erwerber hatte der Ehefrau mehrfach gegenüber erklärt, durch die Teilungsversteigerung entstehe ihr kein Nachteil. Obwohl ein kaufbereiter Dritter zu einem Preis sogar über dem Verkehrswert bereitstand, entschied sich der Ehemann unerwartet kurz vor dem Termin dazu, die Versteigerung fortzusetzen und das Haus selbst zu erwerben. Auf diese Weise wurde das Objekt zu einem um 60.000 € geringeren Kaufpreis versteigert. Im Hinblick auf den geschaffenen Vertrauenstatbestand wurde ausnahmsweise  ...

 

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 15.05.2018 13:38
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

zurück zur vorherigen Seite