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Rettungsanker Mietvertrag bei drohender Teilungsversteigerung (Kogel, FamRB 2021, 504)

Der Verfasser untersucht die Frage, welche Möglichkeiten bei einer drohenden Teilungsversteigerung bestehen, um diese nicht nur vorübergehend, sondern auf Dauer zu unterbinden. Ob der in der Praxis kaum beachtete Weg über einen abzuschließenden Mietvertrag gangbar und sinnvoll ist, will wohlüberlegt sein. Dies kann nur je nach Einzelfall entschieden werden.

1. Die Problemstellung
2. Taktische Varianten

a) Vorüberlegung
b) Generelles Verbot einer Auseinandersetzung
c) Drittwiderspruchsantrag wegen Verfügung über das Vermögen im Ganzen
d) Drittwiderspruchsantrag wegen Verstoßes gegen die Pflichten zur ehelichen Rücksichtnahme oder Verstoßes gegen § 242 BGB
e) Antrag auf Abschluss eines Mietvertrags während des Getrenntlebens
f) Antrag auf Abschluss eines Mietvertrags nach Rechtskraft der Scheidung
3. Zusätzliche Abwägungskriterien
a) Variante 1
b) Variante 2
4. Schlussbemerkung/Fazit


1. Die Problemstellung

Bei der Auseinandersetzung des Familienheims ähneln sich die Ausgangslagen immer wieder: Nach der Trennung bleibt ein Partner – meistens die Ehefrau – mit den Kindern in der Immobilie. Finanziell ist er auf Unterhaltsleistungen des anderen angewiesen. Sofern beide Miteigentümer sind und sie sich nicht einvernehmlich auf einen bestmöglichen Verkauf einigen können, sind die Interessen gegensätzlich. Oftmals versucht der im Haus Verbliebene, dort unbedingt weiter wohnen zu bleiben. Teilweise wollen beide möglichst günstig Alleineigentümer und Nutzer bleiben oder werden. Zu diesem Interesse steht dann die Absicht, zu einem möglichst hohen Preis eine Veräußerung an Dritte vorzunehmen, in diametralem Widerspruch. Um dem jeweiligen Interesse Nachdruck zu verleihen, greift einer der Miteigentümer schließlich zum scheinbar letzten Mittel: Er leitet die Teilungsversteigerung ein. Dieser Antrag ist für den im Haus Lebenden hinreichender Anlass, umgehend und vertieft über Gegenmaßnahmen nachzudenken.

2. Taktische Varianten
Es bietet sich ein ganzes Bündel an möglichen Vorgehensweisen an. Diese können je nach zeitlichem Ablauf auch nacheinander eingesetzt werden. Einige Varianten scheiden nach der Rechtsprechung aber von vornherein aus. Wie immer in familienrechtlichen Auseinandersetzungen müssen bei einigen Vorschlägen juristische Risiken und Nebenwirkungen sorgfältig bedacht werden. Der vermeintliche subjektive Nutzen einer Maßnahme kann je nach Interessenlage im umgekehrt proportionalen Verhältnis zum finanziellen Schaden stehen.

a) Vorüberlegung
Zunächst sollte man sich als Antragsgegner eines solchen Verfahrens immer fragen: Kann die Vorgehensweise des Partners überhaupt von Erfolg gekrönt sein? Manchmal stellt die Drohung der Teilungsversteigerung nämlich nur rhetorisches Säbelrasseln auf niedrigem juristischem Argumentationsniveau dar. Dies gilt vor allen Dingen, wenn erkennbar die Teilungsversteigerung zu gar keinem Ergebnis führen kann. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass bei einer Teilungsversteigerung der sog. Deckungs- und Übernahmegrundsatz gilt.  Ein Miteigentümer, der die Versteigerung beantragt, verfolgt seine Rechtsposition eben nicht aus einem eingetragenen Sicherungsrecht, sondern (nur) aus seinem Eigentümeranspruch, vgl. § 10 ZVG. Eingetragene Hypotheken und Grundschulden dürfen nicht beeinträchtigt werden. Ansonsten könnten ja auch die Miteigentümer kollusiv Sicherungsgrundschulden von Gläubigern aus dem Grundbuch über eine Versteigerung „entfernen“. § 182 Abs. 1 ZVG schreibt deswegen vor, dass bei der Feststellung des sog. geringsten Gebots die den Anteil des Antragstellers belastenden oder mitbelastenden Rechte an dem Grundstück sowie alle Rechte zu berücksichtigen sind, die einem dieser Rechte vorgehen oder gleichstehen. Dabei ist es unerheblich, ob diese Grundpfandrechte noch valutieren. Es kommt nur auf den eingetragenen Betrag an.

Beraterhinweis
Gerade dieser Gesichtspunkt stößt bei vielen Mandanten auf völliges Unverständnis. Sie sind der Ansicht, „die Forderung sei doch bereits bezahlt“. Daher dürfe sie nicht berücksichtigt werden. Sofern ein etwaiges Grundpfandrecht nicht mehr valutiert und einschließlich der Zinsen und Nebenforderungen so hoch ist, dass eine Versteigerung ernsthaft in Frage steht wird, muss vor Einleitung der Teilungsversteigerung an eine Bereinigung des Grundbuchs gedacht werden.

Aus dem Bargebot müssen ferner die Kosten sowie die Zinsen auf die Grundpfandrechte gezahlt werden. Nur der überschießende Erlös kann den Miteigentümern zur Verteilung zugeteilt werden. Zugelassen werden daher nur Gebote, die

  • diese Grundpfandrechte abdecken (§ 44 ZVG: Deckungsgrundsatz) bzw.
  • bei denen ein Erwerber die Belastungen übernimmt, §§ 52, 182 ZVG (Übernahmegrundsatz).

Der Betreiber des Verfahrens muss des Weiteren einkalkulieren, dass der Rechtspfleger neben der eingetragenen Hauptsumme die zuletzt vor der Beschlagnahme fällig gewordenen Zinsen sowie die...


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Verlag Dr. Otto Schmidt vom 21.12.2021 11:52
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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