Otto Schmidt Verlag

Verluste aus der Vermietung einer Immobilie können mangels Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht auch rückwirkend dann nicht mehr anerkannt werden, wenn dem Finanzamt nachträglich Umstände bekannt werden, aus denen sich die bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestehende Absicht einer späteren unentgeltlichen Übertragung des Vermietungsobjektes an die Mieter ergibt.

Der Sachverhalt:
Im zugrunde liegenden Streitfall hatte der Kläger ein Einfamilienhaus, das er kurze Zeit zuvor von seiner Mutter im Wege der vorgenommenen Erbfolge übertragen bekommen hatte, an seinen Sohn und seine Schwiegertochter vermietet. Nach dem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag sollte die Mietzeit am Tag des Besitzübergangs auf den Kläger (1.5.2013) beginnen. In der Folgezeit nahm der Kläger zunächst jedoch umfangreiche Umbau- und Erweiterungsarbeiten nach den Wünschen der Mieter vor. Die Mieter beteiligten sich hieran mit einem Kostenbeitrag von 65.000 €. Der Umzug in das Einfamilienhaus erfolgte anschließend in Etappen bis zum 5.11.2014 (Ummeldung im Melderegister). Mit notariellem Vertrag vom 9.7.2015 übertrug der Kläger dann das Mietobjekt - mit Wirkung zum 1.1.2016 - im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf seinen Sohn.

Das Finanzamt, das die erheblichen Werbungskostenüberschüsse in den Jahren 2013 bis 2015 (insgesamt über 450.000 €) zunächst anerkannt hatte, erfuhr von dieser unentgeltlichen Übertragung erst im Rahmen der Veranlagungsarbeiten der Steuererklärung 2016. Aufgrund dessen ging das Finanzamt von einer von vornherein nur begrenzten Mietzeit und einer fehlenden Überschusserzielungsabsicht aus und änderte in der Folge die bestandskräftigen Einkommensteuerbescheide 2013 bis 2015 gem. § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO.

Von den hiergegen gerichteten Einsprüchen wies das Finanzamt zunächst nur den Einspruch gegen den Einkommensteuerbescheid 2015 als unbegründet zurück. Hiergegen richtete sich die vorliegende Klage. Die Kläger wandten ein, die Übertragung habe auf einem später gefassten Entschluss aufgrund neuer Umstände (Geburt des Enkelsohnes verbunden mit finanziellen Engpässen bei den Mietern) beruht.

Das FG wies die Klage ab.

Die Gründe:
Auch wenn beim Abschluss des Mietvertrags noch keine Anzeichen für eine von vornherein bestehende zeitliche Begrenzung der Vermietungsabsicht erkennbar gewesen sind, ist die für die Überschusserzielungsabsicht sprechende Regelvermutung der BFH-Rechtsprechung im Falle einer Dauervermietung dann nicht anzuwenden, wenn der Steuerpflichtige das Objekt in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung/Herstellung (i.d.R. bis zu 5 Jahren) veräußert, selbst nutzt oder unentgeltlich überträgt Dieses im Streitfall gegen die Dauervermietungsabsicht sprechende Indiz haben die Kläger nicht widerlegt. Angesichts dessen konnte offen bleiben, ob der Mietvertrag auch deshalb steuerlich unter dem Aspekt eines Scheinmietverhältnisses nicht anzuerkennen war, weil die Klägerin - mit der Kenntnis des Klägers - ihren Sohn mit einen monatlichen Betrag in Höhe der zu zahlenden Miete „unterstützt" hatte.

Der bestandskräftige Einkommensteuerbescheid 2015 konnte entsprechend wegen neuer (Hilfs-)Tatsachen auch noch nachträglich gem. § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO geändert werden.